Aluguel na praia

 

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Tenho um apto na praia.

Posso alugar

para curta temporada?

Se você possui um apartamento no litoral e costuma utilizá-lo para engordar o orçamento por meio de aplicativos como o Airbnb ou Booking, é fundamental prestar atenção imediata a uma recente e histórica decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A Segunda Seção do tribunal pacificou uma disputa que há anos dividia síndicos e proprietários em todo o Brasil. Ao julgar o Recurso Especial nº 2.121.055, a corte definiu regras claras e rigorosas para essa modalidade de negócio.

A resposta curta para a pergunta do título agora é: depende do quórum do seu condomínio.

O que o STJ decidiu?

O tribunal fixou a tese de que a disponibilização de imóveis para estadias de curtíssima temporada e alta rotatividade, em condomínios estritamente residenciais, exige a aprovação de, no mínimo, dois terços (2/3) de todos os condôminos em assembleia.

A ministra relatora, Nancy Andrighi, esclareceu pontos técnicos cruciais para o entendimento da matéria:

• Contratos Atípicos: Esse formato de hospedagem não se enquadra na Lei do Inquilinato (locação residencial comum) e nem na legislação de hotelaria. Trata-se de um contrato atípico, regulado diretamente pelas normas do Código Civil que regem a vida em condomínio.

• O meio não importa: Não faz diferença se o anúncio é feito via Airbnb, por uma imobiliária local ou por uma placa na janela. O que define a natureza do negócio é o conteúdo da estadia (alta rotatividade de pessoas estranhas ao convívio diário) e não a plataforma digital utilizada.

A lógica da lei: Desvio de Destinação

A decisão do STJ foi fundamentada em dois pilares do Código Civil:

1. Artigo 1.336, IV: Obriga o condômino a dar às suas unidades a mesma destinação que tem a edificação. A alta rotatividade de públicos diversos acaba por descaracterizar o sossego, a segurança e a destinação estritamente residencial do prédio.

2. Artigo 1.351: Determina que qualquer mudança na destinação do edifício ou de suas unidades imobiliárias exige a aprovação qualificada de dois terços dos proprietários.

Portanto, juridicamente, o aluguel de curtíssima temporada altera a dinâmica residencial do condomínio. Logo, para ser legal, precisa do aval coletivo.

O que muda na prática a partir de agora?

O cenário mudou significativamente tanto para quem administra quanto para quem é dono:

• Para o Proprietário: Anunciar o imóvel na praia sem a aprovação prévia da assembleia qualificada (2/3) passa a ser uma conduta vedada. O descumprimento pode acarretar notificações, multas pesadas e severas ações judiciais por parte do condomínio.

• Para o Síndico: A decisão confere total segurança jurídica e poder de polícia imediato. O síndico não precisa que a Convenção do Condomínio proíba expressamente o Airbnb para poder agir. A simples cláusula padrão de "destinação residencial" já é argumento legal suficiente para barrar as locações informais de curta temporada.

O caminho legal se você quer alugar

A decisão do STJ não baniu o Airbnb dos prédios, mas impôs o rito correto. Se você deseja alugar seu apartamento de praia para curta temporada de forma segura, o passo a passo é:

• Convocação de Assembleia: Deve ser realizada uma reunião com pauta específica para deliberar sobre a autorização de locações por plataformas digitais.

• Quórum Qualificado: A aprovação precisa atingir dois terços do total de proprietários do condomínio, e não apenas dos presentes no dia da votação.

• Registro: A decisão deve constar em ata e ser formalizada nas regras internas do condomínio.

Em um ambiente de alta rotatividade de pessoas — como costuma ocorrer nas cidades litorâneas na alta temporada —, conciliar o direito de propriedade com o direito ao sossego e à segurança dos moradores exige técnica jurídica e bom senso. Se você está enfrentando esse impasse no seu prédio, buscar uma assessoria jurídica especializada é o caminho mais seguro para evitar litígios.

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